武汉江汉路步行街品质提升规划与思考

      本文为中国城市规划设计研究院风景分院高飞在“2019年度CAUPD业务交流会”上做的报告，感谢作者授权发布。感谢会议主办单位总工室等部门提供的资源支持！

演讲者丨高飞

中国城市规划设计研究院风景分院 

本文从“入街”（背景介绍）、“问街”（分析判断）、“修街”（工作实践），“望街”（总结反思）四个层面入手，对武汉市江汉路步行街品质提升工作进行阐述。

入 街

步行街改造工作背景

为贯彻落实党的十九大战略部署和《中共中央国务院关于完善促进消费体制机制，进一步激发居民消费潜力的若干意见》（中发〔2018〕32号）精神，2018年7月商务部办公厅发布了《关于推动高品位步行街建设的通知》，内容主要针对我国步行街现状发展滞后，许多步行街存在环境不佳、档次不高、功能不完善、特色不突出等问题；以及在电商分流、大型购物中心建设的冲击下，部分步行街客流减少、效益下降等消费升级带来的冲击等一系列影响进行提升与改善。

2018年12月，商务部首次开展步行街改造提升试点工作，培育了一批具有国际国内领先水平的步行街。首批公开的11条试点街分别为北京王府井步行街、 天津金街步行街、上海南京路步行街、重庆解放碑步行街、沈阳中街步行街、南京夫子庙步行街、杭州湖滨步行街、武汉江汉路步行街、广州北京路步行街、成都宽窄巷子步行街以及西安大唐不夜城新唐人街步行街。

国内首批入选11条步行街分布图

从商务部的总体要求来看，旨在用2-3年时间，培育一批具有国际国内领先水平的高品位步行街。商务部文件还专门对“高品位”步行街进行了画像定位：区位优越，商业资源丰富；环境优美，公共设施健全；功能完善，名品名店集聚；特色鲜明，文化底蕴深厚；消费吸引力和辐射带动力明显。

从对步行街的考核标准来看，商务部还发布了《步行街改造提升评价指标》。评价指标从规划布局、环境设施、功能品质、智慧水平、文化特色、管理机制和综合效益七个方面开展评价，总分1000分。

问 街

历史研究——现代商业街演变

现代商业街的演变可分为两种模式，一种是以德国、英国为代表的城市存量商业空间模式。通过对原有商业街的改造，既可以推动历史文化名城保护，也可以对城市品质进行提升。我国现代商业街改造提升，就是类似德国、英国的模式在城市存量空间基础上的品质提升。

左：2000年王府井大街改造，带动全国步行街风潮

右：2019年王府井大街再开街，成为商务部试点街

另一种是以美国为代表的城市增量商业空间模式，这种模式可以推动郊区商业化发展。

郊区购物中心原型：1931年美国达拉斯高地公园中心

案例：英国伦敦牛津街

以英国伦敦牛津街的演变为例，商业街的演进与时代发展的特征息息相关。总体来说，可以被归纳为四个阶段。

1 满足最基本生活需要的生活性阶段。通常分布在城市核心区外围，是人口聚集簇生的商业活动。

2 商业向规模聚集演进的规模性阶段。分布在城市片区，居住变为商业零售。去车马化，商业街被纳入市政基础设施建设。

3 商业品质差异化的品质性阶段。此时商业街已成为城市地标，各类商业活动在此集聚，促进购物环境的改善的同时也产生了差异化发展。

4 成为城市休闲目的地的多元性阶段。这个阶段的牛津街体现了人们对伦敦生活的畅想，从多角度展现伦敦世界城市的形象。

态势研究——网络消费时代商业街的去与留？

20年前，人们到商业街是为了寻找特定商品，目的单纯。因此商业街往往具有业态专业化，形态紧凑化的特点。但是在现在的电子商务时代，有一个问题值得我们思考，那就是我们真的还需要商业街吗？

据调查，国外传统实体商业近年发展疲软，零售商业发展向体验化转变。

英国2018年-2019年零售业与百货业发展，传统百货业销售额占比不断下降

美国商务部的数据，实体零售较2000年下降了50％；非商店零售增长了300％

而我国零售业发展的总体趋势为：零售业增长平稳，增速回落；专卖店销售增幅快，百货店回暖。2018年，全国零售市场销售规模平稳增长，增速有所回落。全国商品零售额33.8万亿元，同比增长8.9%，增速较上年同期回落1.3个百分点，但与其他国家相比，仍处于较高水平。

2018年，实体零售企业继续推进转型升级，以顾客为中心提升运营体验，加强经营模式创新，扩大智慧零售应用场景，综合服务能力不断增强。专卖店、专业店、大型超市、百货店销售额同比分别增长6.7%、5.0%、3.8%和1.9%。（数据来源：《中国零售行业发展报告（2018/2019年）》商务部流通发展司）

零售业增速回落，但规模保持平稳增长

百货行业继续回暖，购物中心增势良好

根据对商务部试点商业街的评估反馈，国内商业街改造提升的趋势与发展特点可归纳为：一是线上线下零售企业加速融合；二是打造“一站式”消费体验；三是提升物质环境。

案例研究——特征归纳

总体来说，一条好的商业街应拥有以下特质：

• 业态多元

整体来说，近年来，纽约、巴黎、伦敦、东京等地的商业街百货零售所占份额有所下降，与此相对应的娱乐体验类、餐饮类、金融服务类所占的比重在不断的增加，呈现出商业结合餐饮、休闲、金融服务等行业强化联动的氛围。

广州城市国际化发展报告（2014）国际购物天堂商圈的特点和发展趋势

• 街区演进

从空间特征来看，商业街的范围在逐渐拓展。过去的商业街是围绕着一条主街发展，发展至今逐渐衍生出了“后街”的概念，作为辅街与主街形成联动，形成一个整体的街区。

左：纽约第五大道；右：东京表参道

左：伦敦牛津街；右：巴黎香榭丽舍大街

• 用地复合

如伦敦牛津街打造的商业+办公+居住的复合街区模式，使得商业具有长效活力（图右：牛津街建筑功能现状图）。

纽约第五大道以东的区域也在用提高用地混合性来应对商业发展下滑态势。这个地区租金连年下降，空置率上升，短租率上升，应对经济下滑态势，商家将提供更多的服务（快闪店），让消费者走出家门，进店消费，而不是在网上购物（图左：第五大道建筑功能现状图）。

• 景观塑造

巴黎香榭丽舍大街，步行环境舒适，街道空间连续性强。（图左：香榭丽舍大街环境现状图）

新加坡乌节路（图右），注重对街道断面的组织，利用廊桥激发垂直商业活力。为了维持城市街道景观，建筑物按照7.6m 、11.6 m建筑物的后退线建造。沿街建筑的40％空间向后推进，形成外摆区，从而可以创建各种空间以及积极的建筑界面。（资料来源：Guidelines for Orchard Planning Area）

• 建筑管控

新加坡牛车水唐人街，对改建建筑进行管控，延续历史风貌。新建筑在建筑高度、屋檐线、屋顶轮廓、柱廊顶部、立面开窗位置等方面与邻近历史建筑相互协调，从而继承传扬传统文化，实现街区风貌延续。

街道立面历史（上）与现状（下）对比

• 便捷抵离

如伦敦牛津街的交通环境组织（上图：牛津街巴士站点图），停车与公交站点分布密集，提高了出行的便捷性。

小 结

总体来说，一个高品质商业街的特质应涵盖：业态多元、用地复合、建筑管控、街区演进、便捷抵离、景观塑造等。如今，商业街的发展正跳脱“传统商业街”模式，向业态复合的街区进行演进。从单纯的购物功能向购物、餐饮、休闲等多功能综合转化，从大众化到个性化、差异化，从物质性规划转向文化、功能等多元化的城市体验，同时联动辅街共同发展，成为城市的重要展示窗口。

世界级商业街发展阶段（左）；

商业街商业构成分析（中）

国际商业街业态占比量化分析（右）

修 街

武汉市试点步行街调整

武汉市原上报的试点步行街为楚河汉街，无论从业态控制、整体环境、品牌效应来看都是优于江汉路的。但在后续的评审过程中，综合专家、商务部意见，一致认为步行街的价值不仅仅体现在消费额，同时也应代表地方文化底蕴与城市精神。楚河汉街并不足以体现武汉市的整体城市风貌，最终确定文化底蕴更为丰富的江汉路步行街作为试点步行街。

江汉路步行街提升规划编制工作于2019年初正式开展，经过前期调研、汇报及评审工作，步行街景观提升设计工作于同年6月正式开始实施。

区位优势

江汉路步行街是全国首批11条试点步行街中，位于华中的唯一一条上榜步行街，也是长江中游的唯一一条步行街。其位于武汉市汉口老城，一直以来作为武汉两江四岸核心区承担着中心区重要的商业职能。

第一批试点步行街分布

自身特色——百年城市地标

江汉路自1860年代汉口开埠时的银行街发展为1900年代初集聚民族资本的繁华商街，经历改革开放后数次改造提升，直至成为现在全国闻名的商业步行街，堪称武汉城市地标。在其长达40年的历史发展过程中一直作为华界和租界的分界线存在，东西方文明在此冲撞融合，推动了武汉走向国际化的进程。这条仅仅一公里多长的步行街上，汇聚了近30处以承载商业和金融业发展为主要特色的优秀历史建筑，是全国商业历史建筑最密集的街区之一。

武汉中心城区江汉路区位图

从商业角度来看，江汉路步行街拥有辉煌的历史，曾是武汉一个开放的窗口和时尚的风向标，也创造了很多个“第一”。但江汉路步行街发展至今，虽然知名度很高，却也存在着业态低端、文化氛围较差等问题。另外，虽然江汉路整体人流量非常大，2019年有将近5000万人次的流量，但是巨大的人流量并没有为商业街整体业态提升提供帮助——江汉路品质提升规划工作就是在此基础上开展的。

江汉路提升规划

江汉路提升规划的总体策略是用文化带动街区转型，从而彰显武汉汉口的历史文化底蕴。整体工作从宏观目标、中观组织和微观效果三个层面展开。

宏观目标

2019年4月对江汉路商业街的规划定位为：国际卓越滨江魅力街区，中国极致城市体验空间。目标中提出江汉路商业街发展要对标国际街道，从问题差距入手，最终达到市委市政府“天下第一街”的要求；还要解决江汉路业态不强、品质不高、空间不活、车行不畅、文化不显、服务不优等问题。最终，从定位不明、乱象丛生到闻名世界、示范全国、代表武汉。

• 特色挖掘——以唯一回应第一

江汉路临近长江，优秀历史建筑呈线状分布，拥有着长江、汉派、红色等多元文化，造就了其独特的风格。纵观江汉路的发展，其长江纵轴的区位、滨江魅力空间、武汉首街等特色的形成，均离不开深厚的历史文化积淀。

江汉路历史文化发展脉络

目前江汉路历史遗存众多，步行街沿线历史建筑有29处，是全国历史建筑最密集的商业步行街。

左：历史建筑分布图

针对江汉路重要的历史遗存与文化积淀，规划要求形成本体保护、文化展示、价值传承、文化自信四个目标层次，从外表到内涵，整体性、系统性文化展示。

• 文化引领——双转型、三提升

江汉路商业街的总体发展策略为：文化引领街区转型、彰显汉口历史底蕴。首先要做到在文化特征引领下的产业与空间“双转型”。

产业：从单一零售到文旅商融合

空间：从商业街到慢行街区

其次还要达到环境、交通、服务专项方面“三提升”。一是环境提升：从标配品质到典雅宜人；二是交通提升：从车行瓶颈到易达慢行；三是服务提升：从日常管理到整体运营。

• 产业转型——“文化+”引领业态重构

以“文化+”手法塑造街道地域商业特色，包括文化+展示、文化+住宿、文化+商业、文化+创业、文化+演艺、文化+艺术、文化+体验等领域。

• 空间转型——场所特色与历史记忆

空间转型首先要以文化为主线，串联重要节点空间。以路为轴，三时为线，讲江汉故事（以景观装置、城市家具、铺装纹样等为手段凸显三段故事主题）；串中山、连四周、话江汉八景（挖掘节点文化主题，形成开放空间场所，营造精致江汉城市魅力空间）。

其次，空间转型还要关注人文关怀，专注人居环境需求。在步行街街道设计提升层面，关注人居环境需求，纵观世界街道的发展历程。

街道设计的“需求金字塔”

江汉路的改造重点在于中高级阶段的完善提质。

功能完善需求

舒适的林荫小气候、合理的功能组织、充足的休憩设施

此层次的需求可通过对街道空间的重构满足。使街道回归可停留、可聊天的公共交往空间。基于环境行为心理，分析以零售业态为主的人群行为模式，包括连续步行距离、购物动线等，合理布局吸引人停留休憩、自由交往的活力空间。考虑到武汉夏季极度炎热的气候特点，结合绿化休憩模块，塑造林荫休憩空间,吸引人群驻足休憩，形成舒适宜人的慢行活力街道。

左：步行街现状；右：步行街空间重构

活力场所需求

宜人的景观节奏、精细的场所设计、丰富的步行体验

满足此层次的需求需要塑造收放自如、快慢有序、印象深刻的街道景观节奏；对节点进行精细化各专项设计、承载多样化街道活动；并且形成具有丰富的步行体验、富有吸引力的公共空间。通过4个节点、3段路段、7个亮点进行提现。

空间节点布局图

形象个性需求

独特的江城风采、深厚的历史魅力、鲜明的城市形象

此阶段需要重塑以江为首的空间格局。结合呼吸地灯设计，强化长江意象与独特的江城风采。并加以街道铺装精细化设计、呼应历史建筑，凸显深厚历史魅力。

重塑“以江为首”的空间格局

特殊群体需求

人性化的无障碍设计，便捷的智慧城市家具

栏杆、台阶成为改造实施重点，增加无障碍设计，包括5G无人售货车、智能导览系统等。

中观组织

在中观组织层面，项目组利用多年城市双修经验的积累解决江汉路品质提升工作组织如何开展的问题。首先要建立多方协调平台，综合商务部、武汉市包括江汉、江岸两个区以及商会街道等等各方的意见，搭建多层级诉求的协调平台。

对话机制建立——多层级诉求协调平台

其次要形成工作框架。从目标到差距，最终在实施指引阶段落实到近期的重点片区。

工作框架

之后要形成工作机制，统筹协调各部门的工作任务。政府组织上，武汉成立了由市领导任组长的提升工作领导小组，多部门协调，强调商家与民众参与。技术支撑上，形成以中规院为主要编制单位，联合武汉地空中心、交通院、仲量联行、上海盈石等组成全方位、多专业的技术服务团队。

最终明确近远期工作计划、对接政府工作，统筹指导各专项实施工作。

微观效果

对于江汉路的提升规划从历史、交融、时尚和未来的角度主要分为四个示范片区。

近期改造实施效果

• 立面整治，老建筑露真容

• 传统零售向时尚体验店转变

江汉路与中山大道交汇-金角银边店铺业态调整，进行首店引入，效果拔群。

班尼路“变身”华中最大NIKE旗舰店

• 塑造活力交往空间

盐业三亩地改造，陈年垃圾场变身休憩小广场，回应人民需求小微整治见效。

望 街

从解决“城市病”突出问题入手，统筹商业与城市空间提升，推动城市高质量发展。通过城市双修的成功经验应对城市品质提升类规划。从城市规划语境看，对指标量化、空间塑造、商业运营等需求还有一定差距。

•好的改造，真的提升——路还长

通往成功的改造提升道路还是很长的。把一条普通的步行街变成漂漂亮亮的其实不难，只要有资金和精力就可以做到。但是让一条街重新热闹起来却并不容易。比如，刚刚经历过改造的中山大道，整体改造效果也是非常好的。但是因为改造过程中，对于业态的把握，包括对于客源市场需求的把握做的并不到位。目前来看，从整体商业氛围来看还不如改造之前。

我们寄望于未来类似江汉路步行街品质提升的改造能够真正的做到内外双修，一方面能够从物质空间上得到提升，另一方面也能真正地为人们提供更好的交往体验。

感谢张广汉副总在项目过程中给予的指导！ 

风景院主管领导：王忠杰、束晨阳、陈战是 

项目组成员：  

风景院景观所：高飞、崔宝义、邓妍、吕攀、陈凯翔、聂紫阳、李一萌

风景院设计所：马浩然、牛铜钢、宋欣、盖若玫

感谢武汉市地空中心、武汉市交通院、武汉市民用院、仲量联行、大道设计、上海浦东院等兄弟单位的密切配合！

报告整理：卢雅曦 .

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